占有者がいたらどうする？競売の『引渡命令』と強制執行、スムーズな立ち退き交渉の進め方
差し押さえ物件のオークション（競売）を検討する際、多くの方が最も不安に感じるのが「落札した物件にまだ人が住んでいたらどうしよう」という点ではないでしょうか。テレビドラマのような強引な取り立てを想像して、恐怖心を持つ方もいるかもしれません。 しかし、現代の競売手続きは法律によって明確にルール化されています。正しい手順を踏めば、トラブルを最小限に抑えて物件を明け渡してもらうことが可能です。今回は、落札後の最大のハードルとも言える「占有者への対応」と、法的な対抗手段である「引渡命令・強制執行」について詳しく解説します。 1. 占有者（住んでいる人）の種類を把握する まずは、3点セットの「現況調査報告書」や「物件明細書」を確認し、誰がどのような権利で住んでいるのかを把握しましょう。 所有者本人とその家族： 最も多いパターンです。家を失う喪失感から感情的になっているケースもありますが、法的な対抗要件はないため、基本的には明け渡しに応じる必要があります。 正当な賃借人： 抵当権設定前から住んでいる賃借人は、落札後もそのまま住み続ける権利（賃借権の対抗力）を持っている場合があります。この場合は、追い出すことはできず、あなたが新しい大家となって契約を引き継ぎます。 占有権原のない第三者： 知人や親族が勝手に住み着いているケースです。これらは不法占拠に該当するため、法的な手続きで排除可能です。 2. スムーズな解決のための「立ち退き交渉」のコツ いきなり裁判所の手続きに頼るのではなく、まずは誠実な「話し合い」から始めるのが鉄則です。相手も「これからどうなるのか」と不安を抱えています。 相手の状況に共感し、出口を提示する 「出ていけ！」と強く迫るのではなく、「所有権が移転したので、今後の住まいについて相談させてください」と柔らかく切り出しましょう。 引っ越し費用の補助（引越代）： 本来、落札者に支払い義務はありません。しかし、裁判所を通して強制執行を行うと数十万円の費用がかかります。その費用を「引っ越し代の援助」として相手に渡すことで、早期に、かつ円満に退去してもらえるケースが多々あります。 猶予期間の設定： 「1ヶ月以内に退去してください」など、現実的な期限を提案します。 「落札者」という立場を明確に伝える あくまで事務的に、所有権が自分にあることを証明する書類（代金納付期...